十大最具风险城市出炉但楼市最大的风险不是房价

吕舒扬

《中国住房发展报告（2016-2017）》公布了楼市整体风险最为突出的十个大中城市：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州。如何看出楼市风险？似乎不需要多专业的知识，我们都知道，房价高就是有风险嘛。2016房价上涨最快的是3月份。3月全国商品住宅平均销售价格同比增长率为18.25%。房价涨速到了9月份降为12.66%。

从销售面积上看，楼市也降温了。易居研究院刚刚发布的监测数据显示，11月30个典型城市新建商品住宅成交面积为1990万平方米，环比减少10.5%，同比减少4.2%。从同比数据看，这也是近21个月住宅成交面积首次出现同比负增长。

专家担心的正是：房价爬到了顶峰后急速下降。不过，报告也显示，一些热点城市的外来需求超过50%，其中投机需求约占30%。既然投资防不胜防，那热点城市的房价就不会降。房贷君自己调查的数据也证明了：投资客比刚需族更能决定房价。但中国楼市的风险却不在一二线房价，而是三四线的库存。

投资客到哪里，房价就涨到哪里

投资房产，对有钱人来说，是一个在全国范围内跑马圈地的游戏，并不一定要在居住地，也不必需在老家。在全部调查者中，除了居住地和老家外，还拥有住房的一共占26.5%。这个比例要比外地人在居住地拥有非自住房的比例高。在第三城有房的人，62.33%是为了投资。这证明了：看重房产投资功能的有钱人，投资范围可以是全国各地，哪里房价升值潜力大，就去哪里。这可真是一场说走就走、说买就买的投资！

从长期看，刚需族一直是买房主力。但在短期内，投资客的资产腾挪更能影响房价。融360房贷的调查显示：2年内有购房计划的，投资客比例更高。

我们发现，不管是刚需还是投资，本地人与外地人的买房目的地并无太大差别：都是集中在一二线城市、省会城市、沿海及旅游城市。因此，不管是短期还是长期，这些城市的房价高于其他城市，楼市供不应求，房价上涨快。

而投资客买房像是在全国下一盘大棋，在何处落子取决于在城市未来发展的获利预期。我们特意调查了那些在老家和居住地之外，也就是在“第三城”还有房产的人，这些高端投资客的房产都在哪里呢？

省内发达城市比例最高，达38.57%；其次是北上广深，为21.52%。近期，合肥、杭州、郑州等省会级城市房价快速上涨。在省会和省内发达城市买房的，基本还是本省人。这在省级行政范围内，拉大了发达城市与欠发达城市的房价差距。

在上海工作的李女士就是这样一位“狡兔三窟”的投资者。70后的李女士在上海已经工作多年，虽然不在中心地段，但也在中高档次的小区有了自己的住房。那一套房是她在多年前就买的，而那时候上海房价虽然也比其他城市高，但还不像今年这般吓人。当年不到3万的房子，现在已经涨到6万多，贷款也已经还了大半。而在她的老家——浙江台州，李女士的父母共有两套房产，将来都是给她继承的。同时，前几年省城杭州房价冲高回落后，独具慧眼的李女士就出手在杭州买了一套房。当年，身边的朋友同事都不明白她为什么跑去第三城买房。现如今，杭州楼市渐渐回暖升温，回过头看，这是一笔相当划算的投资。谈到此处，她略显得意，“我算过，房子升值快，比别的那些理财股票赚得都多，什么时候感觉差不多了可以卖掉。现在暂时租出去，除了工资这每月还有租金，也算细水长流吧，挺满意现在的收入。”尽管属于个人隐私没有询问，不过可以料定，现在，李女士的消费能力不会差。

合肥、郑州，这种以往名不见经传的省会城市却掀起新一股楼市热。融360房贷认为，这跟三四线城市居民的投资意识提高有很大关系。过去，买房投资往往是一二线城市高收入群体的“特权”。但现在，货币量激增的影响覆盖到了更基层的人群，越来越多的工薪族也开始为资产的“保值增值”想办法。去省城买房，就是最好的办法。但是，当去发达城市买房成为潮流，发达城市的刚需族住房空间一定会遭受挤压。

投资客画像：在老家工作生活，去外地买房

如果给楼市投资客画一张像，大多数是什么模样？简单说，他们是这样的：在老家工作生活，去外地买房。调查发现，2年内有买房计划的本地人，仅有三分之一打算在老家买房。在居住地买房的人，可能是刚需、可能是投资，而不在居住地买房的人，那一定是为了投资。

本地人愿意去外地买房，且外地集中在北上广深和省内经济强市。与此不同，2年内有买房计划的外地人，超过6成的人打算在居住地买房。那么，这62.09%计划在居住地买房的人，他们居住在哪里？深入调查，我们发现，其中有72.5%的人居住在四个一线城市或省会城市。

我们发现，不管是刚需还是投资，本地人与外地人的买房目的地并无太大差别：都是集中在一二线城市、省会城市、沿海及旅游城市。因此，不管是短期还是长期，这些城市的房价高于其他城市，楼市供不应求，房价上涨快。

最大的风险：三四线去库存无解

年轻的打工族面临这样的问题：在外地买不起房，在老家父母有房，但空置着。调查统计显示，66%的外地打工族在老家已经拥有或将来可以继承房产。

在老家有房的外地人，在老家的房子能有多大？57.86%的在老家可拥有60平方米以上的房产，这个面积足够一个家庭居住了。同时，22.41%的至少在老家囤积着180平方米的房子。更有甚者，13.38%的在老家拥有的房产面积超过360平方米。

徐州的60后刘大爷老家在农村。他现在有自己的小生意，也是一位房东。除了在农村老家可以继承一套房，刘大爷在徐州本地共有三套房，一套自住，两套出租。我问徐州房价怎么样。他说，“看位置，远的价格便宜，五六千一平，市内的一万一左右吧。”我问，“徐州房价会涨吗？房价上涨，你也会调整房租吗？”“会涨，但房租暂时不会调，合同还没到期。那两套房一个一年一签，一套三年一签。近期准备卖一套，需要用钱。”说着，刘大爷那边来了生意，匆忙间挂断了电话。

人往哪里涌，就会在哪里买房，这是最基本的规律。越大的城市，人口增长速度越快，而中小城市，尤其是三四线城市，人口增长越慢。随着人口老龄化现象愈发凸显，未来，有些地区的人口必然下降的。在这种情况下，一二线城市的房价暴涨，小城市经济乏力，房地产市场将陷入停滞。

最近的新闻从侧面表明，中国人喜欢给子女留房子。人到了退休之后，就失去了原来中年时期购房的动力，再过几年可能会更多地想怎么把房子卖掉。下一代的买房需求在早年已经被父母透支了，所以房地产总体的需求也一定是下降的。到那时，就不要担心房价了，因为连销量都没有了。这才是楼市最大的风险。

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